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巴州发展和改革委员会
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关于印发《巴音郭楞蒙古自治州物业服务收费管理办法》的通知
文件编号
巴发改价〔2017〕743号
公开类型
主动公开
产生日期  
2017/11/16
发布机构
巴州发展和改革委员会
载体类型
电子
关键字  
物业服务收费
索取号
JJ003-3200-2017-00012
   
 
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关于印发《巴音郭楞蒙古自治州物业服务收费管理办法》的通知

各县(市)发展和改革委员会、住房和城乡建设局:

   为进一步规范我州物业收费管理行为,促进我州物业管理行业健康有序发展,根据《新疆维吾尔自治区物业管理条例》、《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》(新发改法规〔2016〕1189号)有关精神,巴州发改委会同巴州住建局对《巴音郭楞蒙古自治州物业收费管理实施办法》(巴发改价〔2013〕610号)进行了修订,经州人民政府同意,现将修订后的《巴音郭楞蒙古自治州物业服务收费管理办法》印发给你们,请认真贯彻执行,并就有关事宜通知如下:

一、各县(市)要结合自治州关于做好当前经济工作的各项部署,抓住目前价格总水平基本稳定的有利时机,依据本办法的有关规定,及时制定调整好本地实行政府指导价的物业服务费、场地占用费等收费标准,疏导价格矛盾。同时,要充分考虑对低收入群体生活的影响,采取多种形式做好社会保障工作。

二、各县(市)在制定和调整物业服务相关收费标准时,要认真调研、科学论证、广泛听取各方意见,依法严格履行程序,同时要加强政策宣传引导,积极回应社会关切,营造良好舆论环境,确保各项政策顺利实施。

三、各县(市)价格监督局要进一步加强对物业服务企业收费行为的监督检查,对物业服务企业乱收费、拒不执行收费备案制度、不按规定进行收费公示等价格违法行为要依法予以严肃查处。

四、各县(市)要加快推动普通住宅小区成立业主大会。各县(市)住房和城乡建设行政主管部门要会同有关部门综合施策,通过社区、街道办事处指导普通住宅小区成立业主大会并选举产生业主委员会,出台相关政策引导普通住宅小区成立业主大会。

五、本办法自2017年12月1日起执行,我们将密切跟踪政策执行情况,评估政策实施效果,各县(市)在政策执行过程中如遇到新问题请及时上报自治州发展和改革委员会、住房和城乡建设局

附件:巴音郭楞蒙古自治州物业服务收费管理办法

               


     

                   







巴州发展和改革委员会       巴州住房和城乡建设局


              2017年11月16日













巴州发展和改革委员会办公室    2017年11月16日印发

附件:

巴音郭楞蒙古自治州物业服务收费管理办法


第一条  为加强自治州物业服务收费管理,规范物业服务收费行为,保障业主和物业服务企业的合法权益,体现物业服务“质价相符、优质优价”原则,促进物业服务行业健康发展,根据《新疆维吾尔自治区物业管理条例》、自治区发改委、住建厅《关于印发新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法的通知》(新发改法规〔2016〕1189号)文件规定,结合自治州实际,制定本办法。

第二条  本办法适用于在巴州境内依法登记从事物业服务的物业服务企业,按照合同约定,提供物业服务并收费的行为,以及政府价格主管部门管理物业服务收费的行政行为。

第三条  本办法所称物业服务收费,是指物业服务企业按照物业服务合同约定提供物业小区公共区域清洁卫生、冰雪清除服务、公共区域维护秩序(安全、交通、消防等)服务、公共区域绿化养护服务,以及共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维修服务,按合同约定或规定向业主收取的费用。

第四条  政府鼓励和倡导业主根据物业服务的内容和质量标准要求,通过公开、公平、公正的市场竞争机制,自主选择物业服务企业和物业服务等级,以物业服务合同的形式约定物业服务的具体内容及相关收费标准。鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争,禁止价格欺诈。

第五条  物业服务收费实行统一政策,分级管理。普通住宅(指除别墅以外的所有住宅)物业服务收费实行政府指导价,非普通住宅及非住宅物业服务收费实行市场调节价。

自治州价格主管部门会同住房和城乡建设行政主管部门负责制定物业服务收费的政策和定价原则,指导全州物业服务收费的管理工作。

各县(市)价格主管部门是物业服务收费的主管机关,按照价格分工管理权限,会同同级住房和城乡建设行政主管部门对物业服务收费进行指导、监督和管理。

各县(市)价格主管部门根据物业服务收费的有关政策规定,按照物业服务收费的定价原则和定价办法,结合当地实际,调控本地区物业服务收费水平,制定本地区的物业服务收费政府指导价,监督物业服务企业的收费行为。

第六条  物业服务收费属经营服务性收费,应当遵循公开、合理、公平以及收费项目、标准与服务内容、服务质量相适应的原则,根据物业服务社会平均成本,法定税费和合理利润确定物业服务收费标准。

第七条  物业服务收费的价格构成因素为:

(一)人员费用:是指物业服务企业管理、服务人员的工资,按规定计提的工会经费、职工教育经费,以及按照有关规定应当缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。

(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维护费用:是指保障物业服务区域内共用部位、共用设施设备(含电梯、消防设施)正常使用和运行、维护保养、检测和公共用电(含楼道照明用电)所需的费用。不包括保修期内由建设单位履行保修责任支出的维修费。应当通过专项维修资金予以列支的物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,不计入物业服务成本。

物业小区的水、电、暖二次供应所发生的费用计入物业服务成本,不得再向业主另行收取。高层二次供水设施移交供水企业的以及采用中央空调(地源热泵、太阳能等)供暖(冷),其动力设备发生的能源费用、运行维护费用应计入其供应价格中,不计入物业服务成本。

(三)清洁卫生费:是指物业服务区域内公共场地(所)、公共设施、设备房(间)、环境卫生所需的工具购置费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用、二次供水设施设备的消毒及保洁防疫费用等。

居民城市生活垃圾处理费由业主按当地政府有关规定自行缴纳,不计入物业服务成本。

(四)绿化养护费:是指管理、养护绿化所需绿化工具购置费、绿化用水费,花草树木修剪费、补苗费、农药化肥费、防治病虫害等费用。不包括应由房屋建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。

(五)秩序维护费:是指维护物业服务区域内秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等。不包括应由房屋建设单位支付的监控设备和器材装备。

(六)办公经费:是指物业服务企业为维护物业服务区域内正常的物业服务活动所需的办公用品费、交通费、房租费、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其它费用。

(七)固定资产折旧费:是指按规定折旧办法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产是指在物业服务区内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产。

(八)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用:是指物业服务企业购买的普通住宅小区共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用,以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费用为准。

(九)经业主同意的其他费用:是指业主或业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用。

(十)法定税费。

(十一)合理利润。原则上成本利润率不超过5%。

第八条  实行政府指导价的普通住宅(指除别墅以外的所有住宅)物业服务收费,由各县(市)价格主管部门根据物业服务社会平均成本,在听取企业和业主意见的基础上,按物业服务等级分类制定指导性收费标准。

个别普通住宅小区物业服务标准明显高于《住宅物业服务标准》四级物业服务等级标准的,可由各县(市)价格主管部门会同住房和城乡建设行政主管部门另行制定指导性收费标准。

  第九条 实行市场调节价的非普通住宅及非住宅物业服务收费,各县(市)政府价格主管部门应规范其收费行为。非普通住宅及非住宅物业服务收费由物业服务企业和业主或业主大会自主协商确定,并通过物业服务合同约定物业服务内容及物业收费标准。物业服务企业不得区分业主,实行不同的物业服务收费标准。

   第十条  成立业主大会的普通住宅小区,由业主大会与物业服务企业按照住建部门依据《住宅物业服务标准》(自治区工程建设标准,编号为:XJJ056-2013)确定的物业服务等级,按照“分等定价、质价相符、优质优价”的原则协商确定物业服务收费标准,并在15日内向当地价格主管部门备案。

未成立业主大会的普通住宅小区,由各县(市)城乡建设行政部门按照《住宅物业服务标准》(自治区工程建设标准,编号为:XJJ056-2013),对本地区住宅小区物业服务等级进行备案。

   第十一条  提供前期物业服务的普通住宅小区,其物业服务等级应当依据自治区《住宅物业服务标准》(自治区工程建设标准,编号为:XJJ056-2013),由建设单位与受委托方(物业服务企业)签订前期物业服务合同确定,建设单位在申请房屋预售时需提供前期物业合同备案,在办理房屋预售时,应当在商品房预售合同附件中书面告知购房人。其物业服务收费标准在当地价格主管部门按物业服务等级分类制定的政府指导价范围内确定,并抄送当地价格主管部门备案。

第十二条  为普通住宅小区配套建设的非住宅用房(商业用房、幼儿园、诊所等)及经批准认可改变用途的住宅,其物业服务收费应在普通住宅小区物业服务收费标准的基础上加价收取。原则上用于商业网点、门店的加收不超过100%;用于行政事业单位办公、幼儿园、诊所及民办非企业等加收不超过50%,具体加价办法由各县(市)价格主管部门规定。

第十三条  对住宅小区内业主拥有产权(或使用权)的车库或车库内的车位,按照普通住宅物业服务收费标准收取物业服务费用(含车库公共照明用电费用)。利用住宅小区内经建设规划许可建成未出售的机动车停放场所提供机动车辆停放服务的,物业服务企业可以收取机动车辆停放服务费,其收费标准由各县(市)价格主管部门制定。

第十四条  机动车辆停放占用住宅小区内的公共道路、公共场地的,可以向车主收取场地占用费,场地占用费收入归全体业主所有。

成立业主大会的普通住宅小区,由业主大会决定是否收取并确定场地占用费标准及收入的用途等;业主大会委托物业服务企业管理机动车停放秩序的,可通过合同约定物业服务企业报酬水平等。

未成立业主大会的普通住宅小区场地占用费由县(市)价格主管部门制定政府指导价,其收入主要用于补充专项维修资金,用于住宅小区的公共设施、公共设备、公共场地(道路)的更新和改造等,并在所在社区(居委会)的监督下使用。物业服务企业提供机动车停放秩序管理等服务的,物业服务企业可以从场地占用费收入中获取一定的报酬,具体标准由各县(市)价格主管部门确定。

物业服务企业应将场地占用费收入单独建账、单独核算。

业主对车辆或非机动车辆有看管要求的,应当与物业服务企业另行约定看管责任、看管费用等。

   第十五条  在小区内设置商业广告等商业行为,应经业主委员会同意,其商业收入扣除物业服务企业为商业行为设置和维护等必要劳务费用后归全体业主所有。该收益由所在社区(居委会)的监督下使用,主要用于住宅小区的公共设施、公共设备的维修和更新改造。物业服务企业为商业行为设置和维护等必要劳务报酬,由各县(市)价格主管部门确定,有业主委员会的,由业主委员会同物业服务企业协商约定。

   第十六条  物业服务企业应当在业主委员会或所在社区(居委会)的监督下,于每年6月30日、12月31日前在物业服务区域醒目位置公告共有部分收益(场地占用费、广告费等)实际收入与支出情况,接受业主大会或业主对收支账目的质询。

第十七条  物业服务收费按照房屋权属证书(不动产权证书)记载的建筑面积计算;尚未进行权属登记的,可暂按购房合同记载的建筑面积计算。

   本办法公布实施前,物业服务企业已取得住房和城乡建设主管部门核定服务等级并开展前期物业服务,但开发商尚末取得建设工程竣工规划认可书和建设工程竣工验收合格证(书)的,其前期物业服务收费按各县(市)价格主管部门确定的最低服务等级收费标准执行;

    本办法公布实施后,开发商对新建普通住宅小区需取得建设工程竣工规划认可书和建设工程竣工验收合格证(书),物业服务企业才可进驻开展物业服务,否则,住房和城乡建设行政主管部门对于服务等级不予备案,物业服务费用由建设单位承担,不得向业主收费。

   纳入物业服务范围已竣工但尚未出售的、房屋建设单位出租的、因房屋建设单位原因未按时交给物业买受人的,物业服务费用由房屋建设单位承担。

    第十八条  前期物业服务收费按月收取,业主可以自行选择交费方式、交费时限;成立业主大会的住宅小区,业主应按照物业服务合同约定的交费方式、交费时间,及时交纳物业服务费。

     第十九条  依照上述有关条款确定的物业服务等级、物业服务收费标准、缴费方式、缴费时限等,应当由物业服务企业和业主在物业服务合同中加以约定。

     物业服务未达到合同约定的服务质量,业主大会或业主可按照合同约定,要求物业服务企业整改;整改后仍未达到合同约定的,业主大会或业主按照合同约定依法追究物业服务企业违约责任。

      第二十条  各县(市)住房城乡建设行政主管部门应当会同同级价格主管部门建立物业服务企业考核和信用评价体系,设立物业服务企业黑灰名单。

      各县(市)住房城乡建设(房产)行政主管部门要创新物业服务市场监管方式,建立健全物业服务诚信体系管理制度(包括信用评价、守信激励、失信惩戒、不良行为等内容),定期发布物业服务企业诚信服务信息、推动行业自律。加强物业服务企业市场监管,开展物业服务市场动态检查,重点对物业服务企业备案、招投标、承接查验、服务合同等信息进行指导和监督,督促物业服务企业落实诚信承诺和服务标准。

      各县(市)住房城乡建设行政主管部门应每年组织对物业服务企业进行检查和考核,听取业主和业主委员会的评价意见,将评价意见作为物业服务企业诚信承诺和服务质量考核的内容。

     业主及业主委员会投诉物业服务企业,经查证确属违反物业经营服务或收费行为(不包括无效投诉和重复投诉)年内达三次以上的,且不接受住房城乡建设行政主管部门和价格主管部门监督检查的,列入物业服务企业灰名单,降低该住宅小区服务等级一个级次,物业服务收费标准也同步降低;连续两年未整改的列入黑名单,并将该物业企业及其法定代表人记入诚信体系档案,向社会公布。

      第二十一条  物业服务收费实行明码标价,物业服务企业应当在物业服务区域内醒目位置公示企业名称、服务等级、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准以及收费依据,代收的水、电、气、热、有线电视等收费项目、收费标准以及收费依据,12358价格举报电话等,接受业主的监督,不得向业主收取任何未予标明的费用。

     第二十二条  物业服务企业不承担收取自身不提供服务的费用的义务。任何单位不得强行委托物业服务企业代其向业主收费,供水(排污)、供电、供气、供热、通讯、有线电视、环卫等单位应当向住宅小区内的最终用户按照有关规定收取费用。需要委托物业服务企业代收费(代抄表)的,应与物业服务企业协商签订委托合同,并向物业服务企业支付酬金。

     上述收费凡属于政府定价、政府指导价的,应当按相关规定执行,任何单位不得乱加价、乱收费。

      第二十三条  物业服务企业按规定向业主收取了物业服务费的,其它任何单位和个人不得再重复收取性质相同的费用。

     第二十四条 各县(市)政府价格主管部门对物业服务实行定价成本监审制度和价格监测制度。物业服务企业应当按照政府价格主管部门的要求,如实反映情况,提供必要的资料。政府价格主管部门应当根据物业服务成本的变动情况,及时调整物业服务收费指导价。

     第二十五条  业主对房屋进行装修,应当在室内装饰装修工程开工前,告知物业服务企业,通过约定或以协议的方式确定双方的权利、义务、责任及损坏公共财产的赔偿办法。也可以与房屋装修施工方协商签订遵守房屋装修注意事项的书面协议,要求施工方就履行协议提供担保。

房屋装修期间产生的建筑垃圾应由业主自行清运,需要委托物业服务企业清运的,可签订书面委托协议,其收费在各县(市)政府价格主管部门制定的标准内协商确定。

     第二十六条  未经价格主管部门批准,物业服务企业不得收取押金、保证金等担保性费用。物业服务企业不得向进入住宅小区内为业主提供配送、维修、安装等服务的外来人员收取包括办证费在内的任何费用。

     第二十七条  房屋的承租人或房屋的实际使用人同业主约定由承租人、使用人自行缴纳物业服务收费的,按本办法执行,但业主依法应承担连带责任。

      第二十八条  业主应当按照物业服务合同约定的交费时间及时交纳物业综合服务费,未按期交纳的,物业服务企业可以书面方式督促其限期交纳;逾期仍未交纳的,物业服务企业可以依法追缴。业主有欠交物业服务费用等违反物业服务合同以及违反管理规约等行为,经仲裁机构做出仲裁裁决或者人民法院生效判决确认的,按照个人信用信息管理有关规定录入个人诚信档案。

     第二十九条  对社会反应强烈,不合理的物业服务收费,当地价格主管部门应当及时纠正;当地价格主管部门未及时纠正的,上级政府价格主管部门应当责令其改正,并通报批评。

     第三十条  政府价格主管部门应当加强对物业服务收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的,由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等法律、法规予以处罚:

(一)超出政府指导价乱收费的;

(二)未按约定的服务等级,自行减少服务内容,或降低服务质量变相提高收费标准的;

(三)采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的;

(四)强制服务或变相强制服务并收费的;

(五)违反规定收取保证金、押金,或以保证金、押金等形式变相收费的;

(六)不按规定公布服务等级和服务内容,未实行明码标价的;

(七)其他违反价格法律、法规规定的行为。

     第三十一条  各县(市)价格主管部门、住房和城乡建设行政主管部门未按照《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和本办法管理和监督物业服务的,由自治州级价格主管部门、住房和城乡建设行政主管部门予以纠正,并依法追究有关人员责任。

     第三十二条  本办法由自治州发展和改革委员会、住房和城乡建设局负责解释。

      第三十三条  本办法自公布之日起执行。《关于印发<巴音郭楞蒙古族自治州物业收费管理实施办法>的通知》(巴发改价〔2013〕610号)同时废止。

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